一周之內迎兩個重大利好，鄭州樓市到拐點了嗎？|豫觀察
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發布 : 04-18
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大象新聞記者 王琳一周之內，鄭州房地產市場迎來兩個利好消息。4月15日，鄭州住房公積金管理中心發布“商轉公貸款”征求意見稿；次日，鄭州市住房保障和房地產管理局又就“保住房”公開征求意見，引發熱議。其中不少人關注，貸款“商轉公”后，一套房子能省多少錢？申請“商轉公”成功的幾率有多大？一系列利好政策之后，鄭州的房地產市場又要火了？貸款“商轉公”后，一套房能夠省多少錢？時隔9年，鄭州擬重啟“商轉公貸款”。根據鄭州住房公積金管理中心近日發布的征求意見稿，將擬開展商業銀行個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款（簡稱“商轉公貸款”）業務，覆蓋已經使用商業銀行個人住房貸款（簡稱“商業貸款”）在鄭州行政區域內購買自住住房的家庭等。這則“商轉公貸款”的征求意見稿，釋放了哪些信號？對普通購房者而言，會帶來哪些影響？“這說明鄭州正在積極探索和優化住房公積金的使用方式，以更好地滿足市民的住房需求和減輕其財務負擔。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析。對普通老百姓而言，柏文喜告訴記者，通過將商業貸款轉為公積金貸款，可以享受到更低的利率，從而降低月供壓力，減輕購房者的經濟負擔。以貸款100萬、還款30年為例，按照鄭州目前的貸款利率，如果等額本息還款的話，首套房商業貸款利率為3.45%（LPR-50基點），每個月還款金額為4462.58元；而公積金的貸款利率為3.1%，每個月則需還款4270.16元。也就是說，每個月大約可節省192元，總利息相差近7萬元。而事實上，對很多已經買過房的人來說，不少人的商業貸款利率是高于3.45%的，這也意味著“商轉公”之后，可能會節省更多的利息。“通俗來講，利息降低了，讓老百姓從原有的房貸壓力中解放出來”，河南省商業經濟學會副秘書長、鄭州工程技術學院副教授胡鈺認為，“這不僅增加了老百姓的消費選擇，比如換新車、去旅游等，釋放消費活力，也激發了整個市場的活力，增強鄭州城市的活力。”全國多個城市支持“商轉公”，樓市交易活躍度提升實際上，貸款“商轉公”政策并非新政，目前，全國也已有幾十個城市支持“商轉公”，如重慶、成都、長沙、武漢、揚州、西安等等，而鄭州在2015年之前也曾實行過。時隔9年，鄭州“商轉公”政策擬重啟，會為房地產市場帶來什么影響？胡鈺解釋，其實，“商轉公”并不屬于公積金的常規業務范疇，它是一種特殊的貸款轉換方式，主要是為了幫助購房者減輕負擔。從全國范圍來看，據胡鈺觀察，實行“商轉公”政策的城市普遍反饋積極，這一政策不僅在一定程度上降低了購房者的負擔，提高了公積金的使用效率，同時也有助于穩定房地產市場。“總體來說，‘商轉公’政策作為一種惠民措施，受到了廣泛的歡迎和肯定。若具體到鄭州的房地產市場，在柏文喜看來，“可能會帶來正面影響，如刺激市場需求、促進樓市交易活躍度，從而對房地產市場產生一定的提振作用。”作為房地產市場的一項利好政策，記者留意到，近年來“商轉公”的呼聲一直存在。對購房者而言，“商轉公”政策可能會持續多長時間？其辦理難易程度如何？胡鈺告訴記者，在實際操作中，這通常取決于當地的公積金資金狀況和個貸率（即住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比）。一些城市會設定個貸率的預警值，如85%或90%，當個貸率超過這個閾值時，可能會暫停或限制“商轉公”業務，以確保公積金的合理使用和風險控制。不過，柏文喜也提到，從鄭州“商轉公貸款”的征求意見稿來看，相關部門也在簡化辦理流程和減少所需材料，使得“商轉公”更加便捷，提高市民辦理該業務的意愿。現在是入手房產的好時機嗎？去年以來，鄭州樓市新政不斷，每次出手都是大招。房地產市場利好政策的接踵而至，為房地產市場注入了活力。有不少人好奇，未來，鄭州的房地產市場會是一個怎樣的走勢？現在是入手房產的好時機嗎？對此，胡鈺分析，近年來，鄭州出臺了一系列樓市新政，旨在調控市場、穩定房價、促進房地產市場健康發展。根據數據統計，鄭州2023年住宅供應610.1萬㎡ ，同比下降10.2%，成交1089.4萬㎡，同比上升28%，成交均價同比下降4.8%。由此可以看出，鄭州房地產市場整體呈現出穩中向好的趨勢，住房總需求維持在較高水平，二手房成交規模首次超過新房。此外，目前，鄭州產業項目加速落位，居民就業收入預期有望好轉，供應縮量帶動新房市場供需關系優化，保交付工作有序推進提升購房者置業信心，市場持續恢復的態勢有望延續。不過，對老百姓而言，最直觀的判斷因素還是房價的走勢，那么，若單從房價判斷，鄭州會呈現一個怎樣的趨勢？“從長期來看，鄭州的房價仍有可能保持一定的上行態勢。”在胡鈺看來，鄭州房價下跌空間有限，隨著二手房降價意愿下降，二手房價格企穩為新房價格企穩回升提供空間。同時，鄭州2023年商品房銷售面積同比增長49.92%，顯示出市場需求的增長，這也表明市場信心正在逐步恢復。