房產(chǎn)稅又雙叒叕要來(lái)了？
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發(fā)布 : 04-22
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這段時(shí)間，關(guān)于房產(chǎn)稅的（小道）消息和專家預(yù)測(cè)又開(kāi)始滿天飛了。很多同學(xué)在后臺(tái)私信留言，問(wèn)我：“老師，您能不能解讀一下蘇州和開(kāi)封的文件？房產(chǎn)稅是不是真的要來(lái)了？”確實(shí)，從蘇州的文件內(nèi)容來(lái)看，里面頻繁提及房產(chǎn)稅，蘇州的文件中列舉了各類可以減免房產(chǎn)稅的條件。開(kāi)封的文件似乎更為直接，明確了現(xiàn)在做的房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定數(shù)字化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)，就是為了將來(lái)的房地產(chǎn)稅征收、指導(dǎo)價(jià)格公布等做好技術(shù)準(zhǔn)備。此外，最近網(wǎng)上有一部分“專家”表示：今年房產(chǎn)稅政策一定會(huì)非常激進(jìn)，因?yàn)榻衲觐^部城市的樓市銷售回暖和賣地情況都不夠理想，而城投債也借不動(dòng)了，所以政府收入一下子缺了一根大支柱，必須得有新的資金來(lái)填補(bǔ)這個(gè)窟窿，房產(chǎn)稅就是一個(gè)很好的工具，并且前面多年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、確權(quán)以及稅務(wù)環(huán)節(jié)基本上已經(jīng)建設(shè)完全，所以2023年房產(chǎn)稅是真的要落地了。這個(gè)說(shuō)法有道理么？首先，有財(cái)政缺口不假。2022年中國(guó)全年財(cái)政缺口在9萬(wàn)億元，相比2021年6萬(wàn)億元同比上漲50%。但是，房產(chǎn)稅能在短期內(nèi)解決財(cái)政缺口問(wèn)題嗎？2020年，上海房產(chǎn)稅收入不到200億元，重慶房產(chǎn)稅收入更是只有不到72億元。這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，房產(chǎn)稅可以為政府增加收入不假，但是增加的幅度有限。目前的一個(gè)共識(shí)是，房產(chǎn)稅能收上來(lái)的不會(huì)太多，從保守的3千億到樂(lè)觀的1萬(wàn)億，大概也就這個(gè)水平了。所以，想搞清楚房產(chǎn)稅到底今年會(huì)有什么變化，首先要先弄清楚兩個(gè)問(wèn)題：1. 房產(chǎn)稅到底是什么？2. 目前征收房產(chǎn)稅的推行難度有多大？01房產(chǎn)稅到底是什么？現(xiàn)在大家熱議的“房產(chǎn)稅”，其實(shí)指的是房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一種稅收。目前全世界各個(gè)地方都有類似的稅收，比如美國(guó)叫“財(cái)產(chǎn)稅”，英國(guó)叫“地方稅”，波蘭叫“不動(dòng)產(chǎn)稅”，雖然名字不一樣，但實(shí)質(zhì)上都是一樣的，就是對(duì)房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅。我們國(guó)家自古以來(lái)其實(shí)也一直有相應(yīng)的稅收，早在公元783年（唐德宗建中四年），朝廷就決定把土地和住房分開(kāi)，征收“間架稅”，也就是我們今天討論的房產(chǎn)稅。此后的五代、宋、元、明、清，都有各自的稅法來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。所以房產(chǎn)稅我國(guó)其實(shí)一直有征收，只不過(guò)征收對(duì)象有限制，對(duì)于“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”是免征房產(chǎn)稅的，對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn)的計(jì)稅金額為房屋的計(jì)稅余值，適用稅率為1.2%。現(xiàn)在大家經(jīng)常講的房產(chǎn)稅來(lái)了，實(shí)際上是說(shuō)——對(duì)于“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”的征稅要來(lái)了，也就是你家一直住的房子，原本是不用交稅的，但是全面征稅以后也要開(kāi)始交稅了。開(kāi)征房產(chǎn)稅的好處有很多——控制金融風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)富分配公平，增加長(zhǎng)期穩(wěn)定財(cái)政收入等等。從目的出發(fā)，房地產(chǎn)稅具備開(kāi)征的基礎(chǔ)，推出房產(chǎn)稅是稅制改革的長(zhǎng)期方向。但是，房產(chǎn)稅究竟什么時(shí)候會(huì)開(kāi)始全面征收呢？02全面開(kāi)征房產(chǎn)稅的難度大嗎？2003年10月的十六屆三中全會(huì)，第一次提出了對(duì)居民住房征稅，當(dāng)時(shí)的提法叫做物業(yè)稅。2010年5月，國(guó)務(wù)院首次明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，并于2011年于上海和重慶兩地，在房產(chǎn)稅的框架內(nèi)啟動(dòng)了把居民住房的一部分納入到征稅范圍的改革試點(diǎn)。雖然房產(chǎn)稅的試點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始推行了，但是實(shí)際上距離全面征收還有極長(zhǎng)的道路要走，短期內(nèi)是很難全面推廣的，所以到底什么時(shí)候全面征收，其實(shí)是談不上有具體的時(shí)間表。之所以這么說(shuō)，最根本的原因是房產(chǎn)稅屬于存量稅，而我國(guó)目前的主要稅收都是“流量稅”，“存量稅”的占比很少，稅收性質(zhì)的不同就意味著，房產(chǎn)稅的征收注定是更加困難的。存量稅，尤其房地產(chǎn)稅這樣的存量稅，之所以征收困難，是因?yàn)樗菍?duì)存量財(cái)富征稅。第一，我們要面臨一個(gè)“存量財(cái)富確權(quán)”的問(wèn)題。我國(guó)具有多種特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，比如經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、回遷房、集資房、房改房（已購(gòu)公有住房）、還建房、小產(chǎn)權(quán)房以及聯(lián)建房等。比如，經(jīng)濟(jì)適用住房就屬于政策性住房，購(gòu)房人只擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，另一部分產(chǎn)權(quán)則在國(guó)家手里。而其他各種特殊性質(zhì)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題劃分也各不相同，各類不同屬性的房產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生大量存量財(cái)富確權(quán)問(wèn)題。此外，還有法理問(wèn)題，1956年的資本主義工商業(yè)改造運(yùn)動(dòng)，讓城市中的私房一律由國(guó)家經(jīng)租。原本的房地產(chǎn)業(yè)主不再具備產(chǎn)權(quán)，居民只有使用權(quán)，自然也沒(méi)必要再談房產(chǎn)稅。第二，存量稅的痛苦和阻力都很大。存量稅對(duì)個(gè)人已有的財(cái)富進(jìn)行征稅，相當(dāng)于不僅不給你新蛋糕，還要從你碗里挖走一塊蛋糕。這類稅收帶來(lái)的痛苦更大，征稅的阻力也更強(qiáng)。如果一個(gè)退休老職工在上海最繁華的地段有一套房子，但是退休金并不多，勉強(qiáng)夠生活。這個(gè)時(shí)候如果要征收高昂的房產(chǎn)稅，難道要因?yàn)樗徊怀鼍捅破人u掉房子換到其他地方去生活么？這肯定違反了國(guó)家希望社會(huì)安定的初衷。但是現(xiàn)在占稅收收入半壁江山的流量稅，就完全不一樣了。顧名思義，流量稅就是向經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的流量征稅，特點(diǎn)就是這些稅收是向流量的、增量的收入征稅。人們?yōu)榱双@得新的增量收入，就必須交這個(gè)稅。比如增值稅就是向銷售征稅，公司所得稅就是向公司的利潤(rùn)征稅，個(gè)人所得稅就是向個(gè)人所得征稅。因?yàn)槿藗儠?huì)有額外收入，所以征收流量稅的阻力并不大，相當(dāng)于是給你一大塊新蛋糕，但是要切走一小塊，給你留一大塊，所以交稅的痛苦并不大。所以我們才看到，雖然從2003年開(kāi)始，中共中央十六屆三中全會(huì)文件中就明確表示要開(kāi)征物業(yè)稅（香港的房產(chǎn)稅也叫物業(yè)稅），但20年過(guò)去了，除了一些地區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)以外，到現(xiàn)在還是連立法的草案都沒(méi)拿出來(lái)一個(gè)，一直只是說(shuō)積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。哪怕是目前已經(jīng)具體在試點(diǎn)的上海和重慶，也都是針對(duì)新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，而不涉及居民已有住房，這也極大地縮小了征稅范圍。2023年，確實(shí)會(huì)有更多的城市推出試點(diǎn)方案，但是方案的力度仍有待觀察。所以，房產(chǎn)稅確實(shí)要收，但目前還只是部分城市的試點(diǎn)階段，短期之內(nèi)全面推行的可能性很低。總結(jié)來(lái)說(shuō)就是八個(gè)字，穩(wěn)妥推進(jìn)，終會(huì)開(kāi)征。關(guān)于房產(chǎn)稅開(kāi)征后對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我們會(huì)在下一篇給大家詳細(xì)闡述。對(duì)于近幾年中央對(duì)房地產(chǎn)稅的表態(tài)以及第二批涉稅房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定數(shù)字化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)單位名單感興趣的同學(xué)，可以添加“香帥課代表”領(lǐng)取。（觀點(diǎn) / 靖 主筆 / 孫鵬 責(zé)編 / 江雁）